Перепланировка: эксперты отвечают на вопросы

Когда можно начинать ремонт?

Приобрели жильё в новостройке без отделки. Документы в данный момент находятся на стадии оформления, а начать ремонт хочется побыстрее. Допустимо ли начинать согласования до того как получено свидетельство о собственности?

Как часто и бывает, варианты развития ситуации в теории и на практике кардинально разные.

С точки зрения действующего законодательства, без наличия Свидетельства о праве на собственность начинать какие-либо действия нельзя. Это связано с тем, что согласующий орган имеет право взаимодействовать только с собственниками или нанимателями помещений, поэтому для жилищной инспекции главным документом, подтверждающим полномочия владения квадратными метрами, является так называемое «зелёное свидетельство», на основании которого и выдаются все последующие документы. Поэтому для осуществления перепланировки и (или) иногда вида переустройства квартиры, собственник или его представитель должны предоставить оригинал Свидетельства о собственности, либо его нотариально заверенную копию.

На практике же ситуация имеет разрешение в следующем виде: имея на руках готовый проект перепланировки, и основываясь на аналогичных ремонтных работах у знакомых, соседей и т.д., можно ознакомить представителей домоуправляющей компании с планируемыми переделками. Получив после этого положительный ответ от сотрудников надзорно-контролирующих органов, можно смело начинать ремонтные работы до момента получения правоустанавливающего документа. От специалистов компании нужно получить гарантию того, что все задумки, воплощаемые в проекте, получится узаконить.

Имея на руках готовый проект перепланировки можно ознакомить представителей домоуправляющей компании с планируемыми переделками

Куда пропали метры?

Современные монолитные постройки бизнес-класса возводятся по стандарту без межкомнатных перегородок, которые устанавливаются в последующем процессе ремонта. Но в этом случае нужно учитывать толщину стены и её площадь, что и даёт некую разницу между заявленным и реальным метражом.

На основе стандартов БТИ вполне допустима разница в площадях до 10%. В нетиповых зданиях, построенных без применения панельной технологии, такая разница наиболее заметна. Панельные строения допускают отклонения в 1,5-2 м. Методом простого умножения длины на ширину можно измерить площадь объекта или межкомнатных перегородок.

Так же встречается вариант, при котором застройщик, имея прямую финансовую заинтересованность, озвучивает больший, чем в реальности, метраж, исходя из стоимости за 1 м2. В некоторых случаях в общую площадь жилья включаются размеры балкона или лоджии, несмотря на то, что БТИ при проведении обмеров, эти метры не учитывает, объясняя это 15-й статьёй Жилищного кодекса.

Возможно ли вернуть переплаченные за несуществующие метры деньги? Внимательно прочитайте договор, в котором теоретически должен быть пункт о перерасчете метража после измерений БТИ. Но на практике он встречается крайне редко. А если акт приёма-передачи уже подписан, речи о возврате денежных средств быть не может.

Специалисты БТИ зачастую производят первичные замеры только в одной типовой квартире, в дальнейшем копируя значения на все аналогичные по всему стояку. На практике же, квартиры с одной и той же планировкой, расположенная на разных этажах, чаще всего имеют разный метраж, который и замечается в процессе или после сделанного ремонта. Но меньшая площадь – это не всегда плохо, поскольку стоимость различных последующих платежей, таких как коммунальные или налоговые, так же становится ниже.

Увеличение кухни

При планировании подобного дейтсвия необходимо учитывать тип кухонной плиты – газовая или электрическая. В первом варианте проект объединения кухни с частью комнаты не будет одобрена жилищной инспекцией. Основание для отказа – объединённая газоснабжаемая кухня будет располагаться под и над жилыми комнатами, а не только кухней, как раньше, соседей, что нормативами категорически запрещено.

При замене газовой плиты на электрическую можно получить вполне обоснованный отказ от органов Энергонадзора, в связи с ростом нагрузки на электросистему всего дома.

Следующий нюанс – вид стены, отделяющей кухню от комнаты. Стена без несущей нагрузки может подвергаться сносу без ограничений, поскольку никаких нагрузок она не поддерживает и является не больше чем перегородкой.

Если стена несущая, то её снос может повлечь за собой крайне нежелательные последствия с точки зрения расчёта нагрузок в каркасе всего дома. Максимально допустимый вариант переустройства при несущей стене – сооружение проёма с максиамльно допустимой шириной в 1,2 м. Обязателен специальный согласованный проект, подразумевающий укрепление перегородки при помощи металлических швеллеров. Заметим, что итоговая стоимость подобной перестройки довольно высока.

Перепланировка в наследство

Довольно часто встречается вариант, при котором собственники вторичного жилья вместе с квадратными метрами приобретают проблемы, связанные с перестройкой, осуществлённой предыдущими владельцами без согласования. В этом случае закон не делает поблажек ныне существующим владельцам – за все самовольные переделки ответственность несут действительные, то есть нынешние собственники. Пакет необходимых документов при покупке квартиры, включает в себя план-экспликацию БТИ, где и указаны все легальные перепланировки или исходное состояние квартиры. При подписании договора о купле-продаже будущий собственник подтверждает свою осведомлённость со всеми нюансами. В соответствии с этим доказывать, что перепланировка сделана не вами, крайне затруднительно и практически невозможно. Вполне вероятно, что оплата штрафа, согласование существующих переустройств или принудительное приведение жилья в первоначальное состояние ляжет на плечи того, кто сейчас является собственником помещения.

Увеличение комнаты за счёт площади лоджии.

Документально, лоджии и балконы уже присоединены к жилой площади, что довольно часто встречается в большинстве московских квартир. Но, тем не менее, узаконить подобную перестройку довольно трудно. Мнения специалистов расходятся – одни утверждают, что снос подоконного блока допустим, если только внешняя стена дома не несущая, а другие категоричны в решении на запрет подобных действий.

Если собственник планирует полный снос подоконной секции, то разрешение на это нужно получать у автора проекта всего дома и лишь в исключительных, очень редких случаях, такое согласование получить удаётся, при условии, что дом монолитно-кирпичный. В случае, если на месте снесенной конструкции возводится стеклопакет – распашной или раздвижной – получить разрешение вполне реально, при условии, что лоджия будет застеклена и утеплена материалами согласно нормативам.

Перемещение газовой плиты

Такая простая, на первый взгляд, перестановка тоже должна быть внесена в план квартиры, поскольку является переустройством. Согласования на подобное действие тоже нужно получать – в жилищной инспекции и газонадзорном органе. В соответствии с утверждённым эскизом, перемещение плиты осуществляется любой компанией с допуском к проведению газоопасных работ.